Il Decreto-legge n. 29 maggio 2024 n. 24 – “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” è stato definitivamente approvato in Parlamento, quindi convertito in Legge, il 24 luglio 2024. Il Provvedimento, noto anche come “Decreto Salva Casa” apporta diverse modifiche al “Testo Unico Edilizia” (DPR n. 380/2001). Tali modifiche semplificano la normativa esistente, prevedono nuove modalità per dimostrare lo stato legittimo ed introducono una sanatoria semplificata per molte difformità edilizie di immobili esistenti.

La portata del provvedimento è abbastanza ampia, pertanto presenteremo tutte le novità introdotte in due diversi articoli, grazie al prezioso report fornitoci dalla nostra associazione ANCE – Associazione Nazionale Costruttori Edili.

In questa prima parte parleremo di attività in edilizia libera, stato legittimo, cambi di destinazione d’uso e tolleranze costruttive mentre nei prossimi giorni tratteremo principalmente di parziali difformità, accertamenti di conformità, immobili vincolati, requisiti igienico-sanitari, sottotetti.

 

Attività edilizia libera- Art. 6, comma 1, lett. b-bis e b-ter) Dpr 380/2001

CHIUSURE LOGGE E PORTICATI CON VEPA
Ammessa l’installazione delle VEPA (vetrate panoramiche scorrevoli) in regime di edilizia libera anche su di logge rientranti all’interno dell’edificio o di porticati, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche.

OPERE PER LA PROTEZIONE DAL SOLE O DA AGENTI ATMOSFERICI
Ammessa, in regime di edilizia libera, l’installazione di tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, a condizione che:
– siano addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera;
– non determinino la creazione di uno spazio stabilmente chiuso con conseguente variazione di volumi e superfici;
– abbiano caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente;
 – siano in armonia con le preesistenti linee architettoniche.

 

Stato legittimo – Art. 9 bis Dpr 380/2001

NUOVE MODALITÀ DI DIMOSTRAZIONE
Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare, può ora essere dimostrato anche solamente dall’ultimo titolo edilizio, rilasciato o assentito, relativo a lavori che abbiano interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare a condizione che l’amministrazione, in sede di rilascio dello stesso, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi. In mancanza di ciò, lo stato legittimo può essere dimostrato anche in tutta una serie di altri casi specifici, a fronte del pagamento delle relative oblazioni o sanzioni.

Nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili gli estremi o  la copia dello stesso, lo stato legittimo può essere ricavato dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti (riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, ecc.) e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

 

Cambi di destinazione d’uso – Art. 23 ter Dpr 380/2001

CAMBI D’USO «ORIZZONTALE» CON/SENZA OPERE SINGOLA UNITÀ IMMOBILIARE
Sempre consentito nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici di fissare specifiche condizioni.

CAMBI D’USO CON/SENZA OPERE «VERTICALI» SINGOLA UNITA’ IMMOBILIARE
Sempre consentito (tranne che nella categoria rurale) nelle zone A, B e C ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di prevedere specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Gli interventi non sono subordinati all’obbligo di reperimento di ulteriori standard urbanistici né al vincolo di dotazione minima di parcheggi. Resta fermo, ove previsto dalla legislazione regionale, il pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria.

CAMBI D’USO CON/SENZA OPERE «VERTICALI» PRIMO PIANO FUORI TERRA/SEMINTERRATI
Se l’unità immobiliare si trova al primo piano fuori terra o seminterrato (aggiunta in sede di conversione), il cambio è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali si applica la normativa.

CAMBI D’USO INTERI IMMOBILI
Il mutamento d’uso di interi immobili all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali. Gli interventi sono subordinati al rilascio dei titoli edilizi come previsti per le altre tipologie di cambi d’uso.

COSA SI INTENDE PER MUTAMENTO SENZA OPERE
Il mutamento d’uso si considera senza opere se non comporta l’esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi rientranti nell’edilizia libera.

TITOLI EDILIZI RICHIESTI
– cambi d’uso senza opere: necessario sempre presentare la SCIA;
– cambi con opere: occorre presentare il titolo richiesto per l’esecuzione delle stesse. Nel caso di interventi soggetti a CILA, si dovrà procedere comunque con SCIA.

Tale previsione opera anche con riguardo ai mutamenti d’uso riguardanti interi immobili.

ADEGUAMENTO NORMATIVE REGIONALI
Le regioni adeguano la propria legislazione ai princìpi della disciplina, che trovano in ogni caso applicazione diretta, fatta salva la possibilità per le regioni medesime di prevedere livelli  ulteriori di semplificazione.

 

Tolleranze costruttive ed esecutive- Art. 34 bis Dpr 380/2001

TOLLERANZE PER GLI INTERVENTI REALIZZATI ENTRO IL 24 MAGGIO 2024
È stata riparametrata l’attuale tolleranza costruttiva in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare. Per la determinazione della superficie utile si dovrà far riferimento alla sola superficie prevista dal titolo edilizio che ha abilitato l’intervento escludendo gli eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.

Lo scostamento dai parametri (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta, ecc..) non è considerato violazione edilizia se contenuto entro i limiti del:
– 2% per superficie utile superiore a 500 mq;
– 3% per superficie utile tra i 300 e 500 mq;
– 4% per superficie utile tra i 100 e 300 mq;
– 5% per superficie utile inferiore a 100 mq;
– 6% per superficie utile inferiore a 60 mq.

Qualora tali tolleranze costruttive siano realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico, viene prevista l’esclusione dell’autorizzazione paesaggistica.

TOLLERANZE MISURE MINIME
Con riferimento alla sola tolleranza costruttiva del 2% prevista a regime (comma 1 dell’art. 34 bis) gli scostamenti rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze (DM 2 aprile 1968, n. 1444/1968) e di requisiti igienico/sanitari (DM 5 luglio 1975).

 TOLLERANZE ZONE SISMICHE
Per le unità immobiliari situate nelle zone sismiche (escluse quelle a bassa sismicità), il tecnico deve attestare che gli interventi rispettano le prescrizioni della sezione I del Capo IV della Parte II del Dpr 380/2001, ovvero delle Norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento. L’autorizzazione in zona sismica potrebbe essere subordinata alla eventuale realizzazione degli interventi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici, ecc. Per gli interventi considerati di minore rilevanza o privi di rilevanza, la documentazione è trasmessa esclusivamente per l’esercizio delle modalità di controllo da parte della regione.

DIRITTI DEI TERZI
Il Decreto, infine, introduce un nuovo comma in base al quale viene specificato che l’applicazione della disciplina delle tolleranze non può comportare limitazioni dei diritti dei terzi.

 

Nei prossimi giorni pubblicheremo sul blog Faròcasa la seconda parte dell’articolo riguardante il “Decreto Salva Casa 2024”. Gli uffici di Ediltecnica sono a disposizione per fornire informazioni e svolgere pratiche di regolarizzazione previste dalla nuova normativa. Non esitate a contattarci.