In un primo articolo pubblicato alcuni giorni fa, consultabile nel blog Faròcasa cliccando qui, abbiamo esaminato la prima parte delle novità introdotte da questo provvedimento. Vediamo ora, in questa seconda ed ultima parte, le ulteriori opportunità che sono state introdotte a favore dei proprietari di abitazioni esistenti.

 

Casi particolare di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo – Art. 34 ter Dpr 380/2001

VARIANTI ANTE ‘77

È stata inserita nel Testo Unico Edilizia, DPR 380/2001, una norma finalizzata a consentire la regolarizzazione delle varianti ante ’77 prevedendo casi (vedi sotto per parziali difformità) in cui rientrano tra le tolleranze costruttive e casi in cui occorre una SCIA e pagamento sanzione.

Sarà necessario provare l’epoca di realizzazione della variante o mediante documentazione dello stato legittimo o con attestazione del tecnico incaricato.

 L’Amministrazione potrà adottare i provvedimenti previsti dall’art. 19, comma 3, L. 241/1990 (rimozione o prescrizioni di misure necessarie per conformare l’attività alla normativa vigente) anche in caso di interesse pubblico concreto e attuale alla loro rimozione.

PARZIALI DIFFORMITA’ CON SOPRALLUOGO E AGIBILITA’

 Il nuovo art. 34 ter infine estende il regime delle tolleranze (art.34 bis) alle parziali difformità accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o riduzione in pristino e sia stata rilasciata l’abitabilità/agibilità.

 

Accertamento di conformità per difformità parziali e variazioni essenziali – Art. 36bis Dpr 380/2001

SUPERAMENTO DOPPIA CONFORMITA’

 Con il nuovo articolo 36-bis viene disciplinata una nuova procedura per l’accertamento di conformità in sanatoria delle opere eseguite in alcune ipotesi di parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, o anche in assenza della SCIA ordinaria.

La principale novità è che per tali interventi vi è il superamento della doppia conformità: si prevede che sia sufficiente provare la conformità urbanistica ad oggi (al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia (normativa tecnica) all’epoca della realizzazione (nuovo art. 36-bis).

Il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario possono richiedere allo Sportello Unico dell’edilizia il permesso di costruire o presentare la Scia in sanatoria che dovranno essere accompagnate da una dichiarazione di un tecnico abilitato che attesti la necessaria conformità come sopra descritta. Per gli immobili situati in zona sismica (escluse le zone a bassa sismicità), si applicano le procedure previste per la dichiarazione sulle tolleranze costruttive, con l’attestazione di conformità alle Norme tecniche vigenti all’epoca della realizzazione dell’intervento.

SANATORIA CONDIZIONATA

Il Comune può subordinare il rilascio del permesso/SCIA in sanatoria all’esecuzione di interventi necessari per assicurare il rispetto della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

IMMOBILI VINCOLATI

Qualora le predette opere risultino effettuate in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, è possibile richiedere apposito parere vincolante in merito all’accertamento di compatibilità paesaggistica, anche quando sia stata creata superficie utile o volume ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati. È previsto inoltre il silenzio assenso per i pareri necessari per l’applicazione del procedimento.

La possibilità di sanatoria senza doppia conformità è applicabile agli interventi realizzati entro l’11 maggio 2006 (termine dal quale è stato introdotto il divieto di autorizzazione paesaggistica postume), per i quali il titolo che ne ha previsto la realizzazione è stato rilasciato dagli enti locali senza previo accertamento della compatibilità paesaggistica.

SANZIONI

Per il rilascio del permesso di costruire/SCIA in sanatoria è sempre previsto il pagamento di una sanzione pecuniaria diversificato a seconda che l’intervento realizzato presenti o meno la doppia conformità. In particolare, le sanzioni previste sono:

• Parziali difformità dal permesso di costruire/SCIA in alternativa o variazioni essenziali: importo pari al doppio del contributo di costruzione o, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari al contributo di costruzione, incrementato del 20%. Tale incremento non si applica nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità);
• Assenza o difformità dalla SCIA: importo pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro; in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda (c.d. doppia conformità).

La presentazione della domanda di permesso di costruire o della Scia ai sensi del nuovo articolo 36-bis non dà diritto alla restituzione di somme versate a titolo di oblazione o per il pagamento di sanzioni già irrogate dal comune o da altra amministrazione sulla base della normativa vigente alla data di entrata in vigore del decreto.

SILENZIO-ASSENSO

 Quanto alla chiusura del procedimento, si prevede che, fatta salva la sospensione del termine fino alla definizione della compatibilità paesaggistica nei casi di immobili soggetti a vincolo paesaggistico, se lo Sportello unico non si esprime nel termine di 45 giorni (in caso di permesso in sanatoria) e di 30 giorni (SCIA in sanatoria) operi il meccanismo del silenzio-assenso.

 

 Variazioni essenziali immobili vincolati – Art. 32 Dpr 380/2001

 È stata eliminata la norma che considerava sempre come variazioni essenziali le difformità parziali realizzate su immobili vincolati.

 

Deroga requisiti igienico sanitari in attesa di riforma – Art. 24 Dpr 380/2001

Fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico sanitari, riconosciuta la possibilità per il tecnico progettista di asseverare la conformità del progetto ai fini dell’agibilità nei seguenti casi:

•  locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri, fino al limite massimo di 2,40 metri;
•  alloggio monostanza, per una persona, con una superficie minima, comprensiva di servizi, inferiore a 28 mq, fino al limite massimo di 20 mq, per due persone, inferiore a 38 mq, fino al limite massimo di 28 mq. La previsione si applica nelle more della ridefinizione dei requisiti igienico sanitari. L’asseverazione è subordinata al requisito dell’adattabilità e può essere resa se sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:

– i locali siano situati in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio e miglioramento delle caratteristiche igienico sanitarie;

– presentazione contestuale di un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire idonee condizioni igienico sanitarie dell’alloggio.

 

Recupero sottotetti– Art. 2 bis Dpr 380/2001

 Consentito sempre il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l’intervento non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini a condizione che:

– siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;

 – l’intervento non comporti modifica nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;

 – sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo.

È prevista la salvaguardia delle leggi regionali più favorevoli.

 

Alienazione immobili abusivi – Art. 31 Dpr 380/2001

È stata introdotta una nuova procedura per le opere abusive (realizzate senza permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali).  Se non ci sono contrasti con interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o idrogeologici rilevanti, il Comune, previa acquisizione degli assensi, concerti e nulla osta comunque denominati dalle amministrazioni competenti, può procedere all’alienazione del bene e della relativa area, subordinando il contratto alla rimozione effettiva delle opere abusive da parte dell’acquirente.

 

Quanto riportato in questo articolo e nel precedente ha lo scopo di fornire un quadro di sintesi, suddiviso per argomenti, del decreto Salva Casa 2024. I nostri tecnici rimangono a disposizioni di color che fossero interessati a sfruttare le opportunità previste dal provvedimento per sanare situazioni di irregolarità nei propri immobili. Per informazioni potete contattare gli uffici di Ediltecnica allo 051880101 od inviare un’ email a info@ediltecnica.it